Предварительный договор мены квартиры с несовершеннолетними

Как оформить договор мены с доплатой квартиры — регистрация договора мены

Предварительный договор мены квартиры с несовершеннолетними

Существует много способов приобретения жилья. Это обычная купля-продажа недвижимости, дарение, ипотека, обмен и обмен квартиры с доплатой. В этой статье подробнее будет рассмотрена именно последняя форма соглашения. Как оформить договор мены с доплатой? Какая надежность сделки? Какие налоги необходимо оплатить и сколько? На эти и другие вопросы, вы найдете ответы в этой статье.

Что такое договор мены с доплатой квартиры?

Этот вид соглашения подразумевает под собой обмен неравноценным по стоимости жильем. Он происходит в случае обмена меньшего жилья на большее, обмена равноценных квартир по метражу, но в разных районах — центр и окраина или город-сателлит. В этом случае происходит доплата разницы другой стороне.

Образец договора мены с доплатой квартиры в 2018 году

На этапе, когда стороны приняли решение о совершении обмена подписывается предварительный договор мены. Он является подтверждением намерений обеих сторон.

В нем обязательно должны быть включены следующие пункты:

  • Преамбула. В ней необходимо указать полные паспортные данные и ФИО участников сделки;
  • Предмет соглашения. В нем оговаривается объект договора, в данном случае двухсторонняя недвижимость, его характеристики. Указывается, находится жилье под залогом, арестом, в ипотечном кредите, или нет. На момент заключения основного договора каких-либо обязательств на жилье не должно быть;
  • Указывается срок или дата заключения основного договора;
  • Существенные условия сделки: характеристика и цена жилья, порядок выплаты разницы, сумма предоплаты, порядок передачи недвижимости;
  • Обязательства сторон: оплата предоплаты и разницы, дата заключения основной сделки, исключение передачи жилья третьим лицам, сроки возврата предоплаты;
  • Заключительные положения;
  • Реквизиты и адреса участников сделки.

Как оформить договор мены с доплатой квартиры по закону?

Для того чтобы оформить сделку по закону необходимо обратиться к нотариусу и профессиональному риелтору.
Риелтор поможет подобрать подходящее жилье и по некоторым вопросам проконсультирует на уровне нотариуса, так как знает многие подводные камни заключения подобных сделок.

Можно выбрать или частного риелтора или обратиться в агентство. С ними должен быть заключен договор на предоставление услуг. Преимущества агентства в том, что некоторые из них страхуют свою ответственность перед клиентом.

Также нужно проконтролировать, чтобы были оформлены все условия сотрудничества, о которых вы договорились, и, которые уже были оплачены.

Нотариус отвечает за юридически верное оформление соглашения, проверяет легитимность жилья — не находится ли оно под арестом или залогом, в споре. 

Список документов для оформления договора мены с доплатой квартиры

Важной составляющей юридически правильно оформленной сделки является наличие всех необходимых документов при заключении соглашения. Каждая сторона должна предоставить их до дня заключения основного соглашения.

К таким документам относятся:

  • Оригинал документа, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  • Технический паспорт- оригинал;
  • Справка о количестве проживающих, на момент заключения обмена, человек в квартире. Выдается любой организацией, которая осуществляет эксплуатацию жилого фонда.

В случае проживания в семье:

  • Несовершеннолетних детей;
  • Находящиеся в социально опасном положении или требующие государственной опеки, бывшие члены семьи владельца жилья;
  • Недееспособные или признанные судом частично недееспособными действующие или бывшие члены семьи;
  • Или закрепления недвижимости за детьми-сиротами или детьми, которые остались без попечения родителей.

В этих случаях, необходимо предоставить заверенное разрешение из органов попечительства и опеки. В органы опеки необходимо предоставить выписку из домовой книги с новой регистрацией несовершеннолетнего. Письменное разрешение супруга или бывшего владельца жилья, если это имущество нажито совместно в период брака.

Регистрация договора мены с доплатой квартиры в Росреестре

Государственная регистрация в Росреестре сделки обмена с доплатой жилья является обязательным ее завершением. После регистрации квартиры, права на новую собственность переходят другой стороне сделки, что вносится в Росреестр. Без регистрации обмен считается незаконным.

При регистрации в Росреестр необходимо предоставить такие документы:

  • Заявления сторон;
  • Паспорта;
  • Доверенность, при наличии посредника;
  • Квитанция об оплате пошлины на регистрацию;
  • Само соглашение в трех экземплярах;
  • Согласие супругов в браке;
  • Документы подтверждающие право собственности на объекты сделки.

Налог с продажи квартиры, полученной по договору мены

При определении суммы налога по НДФЛ в расчет берутся все доходы граждан, как в натуральной, так и в денежной форме. Это означает, что налог нужно заплатить и с оценочной стоимости жилья и с суммы доплаты.

Однако, государством предусмотрен налоговый вычет по договору мены с доплатой квартиры, в случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет.

Налоговый вычет может быть осуществлен:

  • На сумму расходов использованных ранее на приобретение обменного жилья. В таком случае должны быть предоставлены документальные подтверждения расходов;
  • Если нет подтверждающих документов о понесенных расходах, сумма вычета по законодательству РФ, будет составлять 1 млн. рублей.

Узнать какие нужны документы для оформления налогового вычета при покупке квартиры можете здесь: 

Риски при покупке квартиры полученной по договору мены

Сделки по недвижимости сопряжены с определенным финансовым риском. Проверяйте репутацию риелторов и нотариусов, с которыми вы будете иметь дело.

А также необходимо проверить:

  • Правоустанавливающие документы на жилье;
  • Количество собственников и проживающих;
  • Были ли другие сделки с этой недвижимостью за текущий год;
  • Не находится ли квартира под залогом, в споре, под арестом;
  • Не находится ли квартира в ипотечном кредите. Если, да, то на момент обмена, он должен быть погашен. Иначе вы приобретаете жилье со всеми долговыми обязательствами;
  • Разрешение на сделку супруга, если владелец в браке;
  • Разрешение органа опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, дети-сироты, граждане с ограниченными возможностями;
  • Отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Это основные рисковые моменты, на которые стоит обратить внимание. За «чистотой» сделки должен следить юрист и это его прямая ответственность, но знать, в каких моментах нужно проявить особую бдительность, непосредственно участникам сделки, не помешает.

Договор мены квартиры на дом с земельным участком

Этот вид мены отличается от квартирного тем, что необходимо предоставить документы на землю, а именно:

  • Кадастровые номера наделов и их площадь;
  • Цель использования меняемого земельного участка и его функциональное предназначение;
  • Перечень всех объектов, которые находятся на наделе.

Необходимо проверить:

  • Наличие у собственника земли на бесплатное или ограниченное платное использование чужого земельного надела;
  • Свободен ли участок от залога, споров и аренды.

Договор мены долей квартиры с несовершеннолетним

Если в квартире проживают несовершеннолетние, для заключения сделки необходимо получить разрешение органа опеки. Для этого необходимо предоставить подтверждение регистрации несовершеннолетнего гражданина в новой квартире.
Без разрешения органа опеки договор не зарегистрируют в Росреестре и он будет считаться нелегитимным.

Рекомендуется к ознакомлению: Договор залога недвижимого имущества.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): (6 4,33 из 5)
Загрузка…

Источник: https://classomsk.com/nedvizhimost/kak-oformit-dogovor-meny-s-doplatoj-kvartiry-registraciya-dogovora-meny.html

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

Предварительный договор мены квартиры с несовершеннолетними

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ).

При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.

Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст.

37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст.

 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них).

Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным.

Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал.

Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка.

Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал.

В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/mazuhina/516762/

Как заключить договор несовершеннолетнему гражданину?

Предварительный договор мены квартиры с несовершеннолетними

Согласно Гражданского законодательства РФ, несовершеннолетними гражданами признаются лица, не достигшие восемнадцатилетнего возраста. Если такие лица совершат самостоятельно какие-либо сделки, например купли-продажи недвижимого или движимого имущества, дарения, оказания услуг и т.д., такие сделки по закону могут быть оспорены в судебном порядке.

Так как несовершеннолетние граждане подвержены психологическому влиянию окружающих.

Законодательством предусмотрены разграничения действий несовершеннолетними, которые требуют согласия родителей, усыновителей или попечителя и те действия, которые несовершеннолетние имеют право совершать самостоятельно.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя осуществлять следующие действия:

  • распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
  • осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
  • в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
  • совершать мелкие бытовые сделки.

По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

Однако имеются и исключения, не всегда несовершеннолетний гражданин может осуществлять вышеуказанные действия самостоятельно.

При наличии достаточных оснований, суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме.

В Гражданском законодательстве РФ дано определение дееспособности гражданина, как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать для себя обязанности и исполнять их. В полном объеме дееспособность у гражданина возникает с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Все остальные сделки, в частности, по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет должны совершать с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.

Сделка, совершенная несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Так как несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенным сделкам, они отвечают за причиненный ими вред в рамках действующего законодательства.

Существуют ситуации, когда сделки, совершенные несовершеннолетними гражданами не оспариваются, а гражданин уже считается дееспособным в полном объеме, то есть могут как продавать своё имущество, так и приобретать.

К таким ситуациям можно отнести случаи, когда гражданин вступил в брак до исполнения ему восемнадцати лет или когда ему исполнилось шестнадцать лет, и он работает по трудовому договору или занимается предпринимательством (эмансипация).

Получив полную дееспособность, несовершеннолетний будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам, в том числе совершать любые сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, не спрашивая согласия родителей, усыновителей и попечителя.

2. Согласие родителей или опекунов на совершение сделки.

Итак, мы определили, что для совершения несовершеннолетним сделки по отчуждению недвижимого имущества требуется согласие родителей, усыновителей или попечителя, причем в обязательном порядке и в письменной форме.

Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетний должен являться собственником продаваемого объекта недвижимости.

У детей старше четырнадцати лет персональных опекунов нет, поэтому воспитание и соблюдение прав несовершеннолетних осуществляется органами опеки.

Гражданское законодательство РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на отказ несовершеннолетнего от своих имущественных прав. Эта необходимость обусловлена нормами Гражданского и Семейного права РФ, согласно которым несовершеннолетние такого возраста совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей.

Документы для продажи квартиры следует получать в органах опеки и попечительства. В частности, следует предоставить: паспорта всех участников сделки (гражданин, достигший шестнадцати лет должен иметь паспорт гражданина РФ), подлинники правоустанавливающих документов на продаваемый объект недвижимости, справку из БТИ, документы о постоянной регистрации несовершеннолетнего.

По времени, согласие на регистрацию сделок органы опеки и попечительства выдают не сразу, а как правило, через несколько недель и даже месяцев. Причины для этого очень весомые.

Анализируя ситуации, когда требуется разрешение на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все нюансы, из-за которых сделка может быть признана ничтожной, а права несовершеннолетних нарушенными.

Если несовершеннолетний гражданин находится на воспитании в приемной семье для регистрации сделки купли-продажи недвижимости дополнительно представляется договор о передаче ребенка на воспитание в семью. Сторонами этого договора являются органы опеки и попечительства и приемные родители.

Документами, подтверждающими полномочия законных представителей в отношении несовершеннолетнего, являются: для родителей – свидетельство о рождении несовершеннолетнего, для усыновителей – свидетельство об усыновлении, выдаваемое органами записи актов гражданского состояния, для опекунов, попечителей, приемных родителей – документы, выдаваемыми органами опеки и попечительства.

Важно знать, что Гражданское законодательство запрещает без предварительного разрешения органа опеки и попечительства попечителям давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего, по его обмену, дарению, сдаче внаем, в залог, безвозмездное пользование, а также совершать или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества, выдел из него долей, а также других, влекущих уменьшение собственности подопечного.

Не редко органы опеки и попечительства отказывают несовершеннолетним продавать недвижимость, в этих случаях родители, усыновители или попечитель могут обратиться в суд и обжаловать такое решение.

3. На основании каких документов возможно заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет могут подавать заявление в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество могут подавать самостоятельно, но если речь идет о заключении предварительного договора, стороны его всего лишь определяют сроки и условия заключения уже основного договора купли-продажи недвижимости без которого государственная регистрация будет невозможной.

Так как законодательством нашей страны не запрещено заключать сделки купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними гражданами, заключить основной договор купли-продажи на квартиру с продавцом можно и не дожидаясь его совершеннолетия. Причем, заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом также совсем не обязательно.

Если же, по определенным причинам подписать основной договор купли-продажи квартиры нет возможности, а получение согласия органа опеки и попечительства на сделку затягивается или отказано, заключение предварительного договора – это выход из положения.

Как правило, предварительный договор необходим для подтверждения сторонами своего намерения в будущем произвести какие-либо юридические действия. В большинстве случаев, предметом предварительного договора является недвижимое имущество. Определим минимальный список документов, который требуется для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • паспорта участников сделки;
  • документы основания возникновения права (Договоры купли-продажи, дарения);
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего гражданина;
  • кадастровый паспорт на объект недвижимости;
  • экспликация;
  • выписка из домовой книги;
  • справки об отсутствии задолженности за телефон, переговоры, коммунальные услуги, электроэнергию;
  • согласие Органов опеки и попечительства.

Подводя итог, необходимо еще раз добавить, что любая сделка, связанная с недвижимым имуществом требует особого подхода, особенно когда в ней участвует несовершеннолетний гражданин. Запрещено родителям продавать недвижимое имущество своему несовершеннолетнему ребенку и покупать у него, исключение могут составлять лишь случаи дарения недвижимости ребенку.

Советуем почитать:

Источник: https://www.fiokan.ru/stati/yuridicheskie/vozmozhno-li-zaklyuchit-predvaritelnyj-dogovor-na-prodazhu-kvartiry-esli-prodavec-nesovershennoletnij-grazhdanin-16-let-s-usloviem-zaklyucheniya-osnovnogo-dogovora-po-dostizhenii-sovershennoletiya.html

Договор мены квартиры

Предварительный договор мены квартиры с несовершеннолетними

Не так далеки времена, когда квартиры только обменивались, статуса собственного имущества не существовало, и продать / купить недвижимость было нереально. Сейчас обмен жилплощади не так популярен, как раньше, но иногда является наиболее предпочтительным в сделках с квартирами. Когда требуется провести мену жилья и как грамотно выполнить процедуру — будет объяснено в данной статье.

Основания для обмена жилплощади

Особенностью данной юридической процедуры является то, что владелец или ответственный квартиросъемщик одновременно является продавцом и покупателем.

Возникают права и обязанности двусторонней сделки, по отдельности такая процедура не представляется возможной и становится просто куплей или продажей.

Другими словами, в сделке участвуют две квартиры или квартира и другое ценное имущество. Это может быть дача, машина или определенные дорогостоящие услуги.

В обмене присутствуют основные положения по купле/продаже. Согласно ст. 567 ГК РФ, договор мены указывает на предметы обмена. Процедура обмена должна осуществляться одновременно, каждая сторона одновременно выступает продавцом и покупателем своего и обменного имущества. Условия мены можно узнать в гл.31 ГК РФ, этот важный законодательный документ позволяет полностью раскрыть сделку мены.

На практике встречаются ситуации, когда гражданам удобнее поменять жилье, находятся подходящие варианты и есть договоренность со второй стороной сделки. Удобство заключается еще и в том, что переход права собственности производится одновременно. Снижаются риски, которые присутствуют в последовательных операциях продажи и дальнейшей покупки недвижимости.

Требования, предъявляемые к договору мены

Договор по обмену недвижимости или вариантов обмена существенных материальных объектов можно не заверять нотариально.

При этом следует понимать, что платная услуга нотариуса подразумевает тщательную проверку специалистом представленного соглашения.

Нотариус обязан объяснить все тонкости конкретного обмена, проверить на юридическую грамотность договор мены. Конечно, услуга нотариата оплачивается, но надежность договора повышается значительно.

Документ может быть написан в произвольной форме, от руки или напечатан, но грамматические и прочие ошибки не должны привести к помаркам и исправлениям. В сомнительных случаях нотариус имеет право затребовать дополнительные документы и справки, никогда не заверит договор, содержащий неточности.

Стандартными сведениями, вносимыми в договор, являются:

  • паспортные данные сторон;
  • указание и точное описание объектов мены;
  • если предусмотрена выплата разницы, то сумма указывается;
  • перечисляется порядок действий, последовательность перемещения участников, выписки и прописки;
  • пишутся особые условия, если такие присутствуют.

Особыми пунктами могут быть разные жизненные ситуации. Например, потребность использовать материнский капитал для улучшения условий жизни или обмен на квартиру с кредитным обременением. Случаи, отходящие от стандартного случая, должны подготавливаться с большей тщательностью и при наличии юридических обоснований.

Следует учесть, что неграмотное описание объектов мены делает договор несущественным и необоснованным, ничтожным основанием. В случае юридического договора мены особенно тщательно прописываются форс-мажорные ситуации.

Поскольку переход права собственности производится одновременно, то потребуется проследить за регламентом.

Граждане должны одновременно обменяться квартирами, предоставить их в том виде и содержании, которые описаны в договоре.

Обязательно прописывается, когда и каким путем будет передаваться денежная разница, если обмен неравнозначный. Чем подробней будет составлен документ, тем меньше споров может возникнуть в дальнейшем. Договор мены квартиры является двусторонней юридической сделкой, то есть стороны участвуют в нем добровольно и предоставляют верные сведения, о чем подписываются.

Регистрация произведенной операции

Подписание договора о намерениях и финансовый расчет еще не означает того, что собственники у квартир поменялись.

Участники должны обратиться одновременно в Росреестр и написать соответствующее заявление. Регистратор принимает договор мены квартиры, сопутствующие справки и квитанции об уплате государственного сбора.

На проверку отводится срок в 30 дней, после чего имущество официально меняет собственников.

Каждой стороне выдается свидетельство на право собственности на квартиру второй стороны, информация о смене владельца заносится в единый государственный реестр.

Если в процессе проверки возникают вопросы к заявителям, то им дают знать и требуют сообщить или доставить дополнительные данные регистратору.

Возникшее право и одновременная замена собственника уже не может быть оспорена по желанию одной из сторон.

Если впоследствии появятся претензии с одной или обеих сторон сделки, то потребуется проводить судебное рассмотрение.

Кроме как по суду отменить проведенную операцию не представляется возможным для каждого участника сделки.

Подавая иск в суд, придется заявителю строго аргументировать свою позицию, указать документально на подлог или не сообщенные ему обременения. Только после судебного вердикта можно восстановить статус-кво.

Особо внимательными следует быть, если речь идет об обмене доли квартиры на другое движимое или недвижимое имущество. Например, комната меняется на автомобиль — такая сделка допустима, но должна особенно тщательно готовиться участниками. Собственник меняемой доли должен в первую очередь выделить фактически свою долю, получить свидетельство на право собственности, только затем менять.

Не выделенную долю, например, при совместном владении, не станут перерегистрировать на нового собственника. Только после получения личного свидетельства, можно приступить к обмену. В остальном требования регистратора не отличаются для всей квартиры или ее части.

Когда сделка признается недействительной

Для признания обмена недействительным, требуется выполнения нескольких обстоятельств одновременно или последовательно:

  • недееспособность участника мены, особенно при престарелом возрасте владельца квартиры;
  • отсутствие разрешения и согласования от опеки и попечительства;
  • ложная сделка для сокрытия доходов при налогообложении;
  • выясненных, но ранее не указанных, недостатках или обременениях.

Соглашение может иметь иные осложнения, которые будут признаны судом основаниями для отмены и возврату прежнего владения.

Предварительный договор

Любая серьезная сделка может предваряться соглашением о намерениях, которое имеет срок на 1 год, если иного не указано в документах.

Например, стороны договариваются поменяться своей собственностью после наступления указанных событий. Расторгнуть предварительный договор можно с одной стороны или по согласованию.

В договоре могут быть указаны штрафные санкции для стороны, необоснованно разорвавший предварительную договоренность.

Такая согласованность позволяет участникам спокойно завершить необходимые приготовления и приступить к обмену. Защитить себя от того, что участник передумает и сорвутся планы, можно именно с подписанием предварительного документа, соглашения о намерениях.

Участие несовершеннолетнего в обмене жилья

Договор мены квартиры, в которой зарегистрирован ребенок, несколько осложняются. Потребуется проверка варианта сотрудниками органа опеки и выдача официального разрешения на проведение сделки.

Если у подростка есть паспорт, но ему еще не исполнилось 18 лет, то он имеет совещательный голос и может высказать органам опеки свое мнение.

Если обмен приведет к значительному ухудшению проживания, такой вариант будет однозначно отклонен.

Особенности процедуры мены

С точки зрения одновременности смены собственника процедура обмена намного безопасней, чем купля/продажа жилплощади. Подводные камни могут возникнуть при передаче предусмотренной доплаты.

Например, доплата произведена, отражена документально и пакет документов передан в Росреестр.

Затем обнаруживаются различные не состыковки и обременения, о которых заинтересованное лицо ранее не было уведомлено.

Сделка прерывается или полностью прекращается из-за вновь открывшихся обстоятельств. Но на проверку отводится 30 дней, за это время средства могут быть уже израсходованы.

Момент передачи доплаты следует оформить таким образом, чтобы средства передавались при получении новых свидетельств, на что не всегда идет вторая сторона.

Компромисс может быть найден, если в договор вписать обязательный пункт о сроках и условиях расчета.

Договор должен содержать информацию о сроках выписки и освобождения жилплощади, оплаты коммунальных задолженностей.

Если доплата представляет собой средства материнского капитала, то потребуется разрешение пенсионного фонда. В настоящее время процедура мены недвижимости не так актуальна.

Прибегают к ней, когда квартира относится к муниципальному фонду и люди проживают по договору социального найма.

Продать квартиру не представляется возможным, можно только поменять с разрешения администрации. Особенно сложной становится процедура, когда мена производится между различными населенными пунктами.

С обеих сторон собирается нужный пакет документов и обращение происходит в Росреестр одного из поселений.

Именно в данном случае положительную роль играет предварительный договор или протокол о намерениях.

Договор мены, дарения, ренты

Источник: https://alljus.ru/grazhdanskoe-pravo/oformlenie-dokumentov/dogovor-meny-kvartiry.html

Договор мены жилых помещений

Предварительный договор мены квартиры с несовершеннолетними

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным.

Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки.

Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

Кроме того, возможна передача не только всей квартиры, но и доли в ней.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

  • наименование (например, квартира или комната),
  • количество комнат,
  • адрес квартиры,
  • общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

  1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
  2. Взаимные обязанности сторон.
  3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
  4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
  5. Дату совершения мены.
  6. Подписи сторон сделки.
  7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Если же сроки передачи квартиры не совпадают, то к стороне передающей имущество последней могут быть применены положения ГК РФ о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

  • если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
  • если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены.

На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт.

Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Пример

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры.

По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи.

Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

После подачи документов в территориальный орган Росреестра указанный орган осуществляет проверку документов и в случае положительного решения выдает выписку, которая удостоверяет факт перехода права собственности на квартиру.

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

  • одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
  • квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
  • у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

  • стороны;
  • основание (соглашение о мене);
  • дата;
  • имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
  • можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Акт приема-передачи в случае с меной квартир составляется дважды: сначала фиксируется факт перехода одной квартиры, затем другой.

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
  • договор мены;
  • квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В частных случаях обмена жилыми помещениями указанный список может быть дополнен иными документами, связанными с особенностями тех или иных правоотношений (согласие иных собственников, сведения о нотариальном удостоверении сделки и т. д.).

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение.

Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому.

После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

  1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
  2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Договор мены с доплатой

Я планирую обменять свою квартиру на другую, но стоимость моей квартиры несколько меньше обмениваемой. Можно ли установить в договоре мены условие о денежной доплате с моей стороны?

Ответ

Такое условие возможно установить в договоре мены, но с уточнением порядка передачи денежных средств и ее срок. Желательно передачу денежных средств зафиксировать распиской во избежание различных спорных ситуаций.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/obmen/dogovor-meny/

Юрист Макаров
Добавить комментарий